Outlook 2020–2022
Nederlandse kantorenmarkt

Kans voor nieuwe werkconcepten op gemengde stedelijke locaties


De beste locaties van de Nederlandse kantorenmarkt staan sterk in de belangstelling bij zowel gebruikers als eindbeleggers met hoge huren en lage aanvangsrendementen als gevolg.

De belangstelling voor de toplocaties is onder andere afkomstig van buitenlandse gebruikers en beleggers waarbij respectievelijk de Brexit en de search for yield belangrijke onderliggende redenen zijn. Voor gebruikers geldt daarnaast dat kantoren gebruikt worden in de ‘war for talent’, zowel in het aantrekken als in het behoud van werknemers. Door de lage aanvangsrendementen is de kans op waardegroei op toplocaties desondanks beperkt. Schaarste leidt ertoe dat verouderde, maar potentieel goede, kantoorlocaties worden opgeknapt waarbij woonfuncties en voorzieningen worden toegevoegd om zowel de aantrekkelijkheid van kantoren te verbeteren als invulling te geven aan het verdichtingsvraagstuk. Beleggers kunnen hier nog kansen verzilveren. Dat geldt ook voor kantoren in stedelijke mixed-use omgevingen, zeker wanneer de bereikbaarheid met openbaar vervoer goed is. Deze locaties profiteren van de stedelijke dynamiek die steeds meer gebruikers belangrijk vinden. Ook aanbieders van flex-concepten zoals Spaces en WeWork zijn geïnteresseerd in deze locaties waarbij flexibiliteit en onderverhuur van kleinere kantooroppervlaktes tot relatief hoge huren heeft geleid. Op minder perspectiefrijke monofunctionele locaties buiten de 4 grote steden blijft de belangstelling sterk achter. Op deze locaties gaat het verduurzamingsvraagstuk (minimaal label C) naar verwachting voor een verdere tweedeling zorgen in de kantorenmarkt omdat bij de afwezigheid van gebruikers investeren voor de eigenaren niet rendabel is.

Definitie


De kantorenmarkt in Nederland kent een omvang van circa 47 miljoen m². De totale voorraad kantoren neemt de laatste jaren langzaam af door onder andere transformatie naar woningen. Van de huidige voorraad kantoren is 35% gelegen in een kantorenwijk en 27% in het centrum. De rest van de kantorenvoorraad is gelegen in woonwijken of bedrijventerreinen. Van alle kantoren heeft 60% een leeftijd van 20 jaar of ouder (bron: Kantoren in Cijfers 2018).

Facts & figures


Beleggingsfocus


De kantorenmarkt kent duidelijk twee gezichten. Er is een deel dat profiteert van de behoefte van gebruikers en huurders naar aantrekkelijke, moderne en goed bereikbare kantoren maar tegelijkertijd is ook een groot deel van de kantorenmarkt verouderd, niet goed gelegen en kent een relatief hoog leegstandspercentage. Op de allerbeste prime locaties zoals op de Zuidas zijn de grote beleggingsomvang en de zeer lage rendementen niet aantrekkelijk voor Nederlandse institutionele beleggers die geen gebruik maken van leverage bij aankoop. Daarbuiten liggen nog kansen voor een toekomstbestendig rendement in relatie tot aanvaardbare risico’s:

  • Near prime locaties in de G4, mits goed ontsloten. De aantrekkelijkheid voor huurders en gebruikers is hoog en de liquiditeit van deze locaties voor beleggers is goed. Aanvangsrendementen zijn nog niet zo laag als op de prime locaties en in sommige gevallen bestaat er ook nog een zekere huurpotentie. Tot deze locaties behoren ook mixed use ontwikkelingen in de G4 met een belangrijk aandeel kantoren.
  • Een core-plus strategie op de allerbeste locaties in regionale kantoorsteden zoals Haarlemmermeer (Schiphol), Eindhoven en Groningen en stationslocaties van andere grotere provinciesteden.
  • Een hoog voorzieningenniveau in het gebouw, of in de directe omgeving is van groot belang. Kantoorlocaties die zich lenen tot transformatie en verdichting naar gemengde gebieden met wonen en andere functies kunnen interessante herontwikkelingslocaties met waardegroei zijn.
  • Focus op duurzame, ‘gezonde’ en onderscheidende kantoorgebouwen. Het opzetten en faciliteren van flexibele werkconcepten met een serviceniveau passend bij de beoogde doelgroep kunnen zorgen voor een huurgroei.

Kansen en uitdagingen


Trends


  • Aantrekkelijke en gezonde werkomgevingen vormen een steeds belangrijkere rol in de keuze voor potentiële werknemers om voor een werkgever te kiezen. In de ‘war for talent’ is locatie- en gebouwkeuze voor werkgevers essentieel. Niet langer zit alleen facilitymanagement aan het stuur, HR krijgt een steeds belangrijkere stem in de locatie en het werkconcept.
  • De kantorenmarkt krijgt te maken met een aanzienlijke duurzaamheidsopgave. Het verplichte minimale energielabel C moet per 1 januari 2023 bereikt zijn om volgens het Bouwbesluit nog als kantoor gebruikt te worden. Oplopende bouwkosten maken herontwikkelingen moeilijker haalbaar, maar kansen liggen in de verdichting van kantoorlocaties met andere functies zoals wonen.
  • Kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om flexibiliteit. Niet alleen kunnen zij zo makkelijk inspelen op groei en krimp van de organisaties, ook de IFRS16 regelgeving speelt hierin voor beursgenoteerde bedrijven een rol omdat contracten onder de 12 maanden niet meer op de balans hoeven te staan. Gebouw-eigenaren moeten rekening houden met contracten met gemiddeld kortere looptijden.

Marktontwikkelingen


Verwachtingen


Gebruikersmarkt

Investeringsmarkt

Bruto aanvangsrendementen

Markthuur

Investeringscyclus


Winnaars en verliezers


BELEGGINGSKANSEN KANTOORVASTGOEDMARKT