Outlook 2020–2022
Nederlandse markt
voor Mixed-use

Traditionele vastgoedsectoren in de mix als aantrekkelijke alternatief


In een hoogstedelijke context zorgen vooral de stijgende urbanisatiegraad en de opkomst van stedelijke doelgroepen ervoor dat monofunctionele vastgoedobjecten de komende jaren minder aantrekkelijk zijn als belegging op de stedelijke vastgoedmarkten. Multifunctionaliteit is hier het nieuwe credo; wonen en werken worden gemixt in één complex, waarbij ook winkels, horeca, hotel, cultuur, zorg en zelfs onderwijs en maatschappelijke voorzieningen deel uit kunnen maken van de mix. Dit gaat overigens veel verder dan alleen de invulling van de plint: het totaal is meer dan de som der delen. Dergelijke mixed-use-concepten spelen dus in op de vraag vanuit de gebruiker, maar ook op de noodzaak om efficiënter om te gaan met ruimte in de stad. Randvoorwaarde voor het succesvol functioneren is een hoge mate van ruimtelijke flexibiliteit van het gebouw; dit maakt de alternatieve aanwendbaarheid hoger en dus de belegging aantrekkelijker. Mixed-use-concepten dragen ook bij aan maatschappelijk rendement: ze zorgen voor een efficiënter gebruik van de schaarse ruimte in de stad en ze vergroten de leefbaarheid gedurende grote delen van de dag. Nu in de grootste steden in Nederland de aanvangsrendementen van de verschillende sectoren naar elkaar toe groeien, bieden mixed-use-concepten institutionele beleggers diversificatievoordelen en is het een goed alternatief bij beperkte beschikbaarheid van traditionele core assets. De beloning voor de belegger is een duurzaam financieel en maatschappelijk rendement met een acceptabel risico.

Definitie


Mixed-use-concepten zijn multifunctionele gebouwen waar behoeften van stedelijke doelgroepen aan wonen, werken, winkelen, ontspanning en eventueel maatschappelijke dienstverlening worden gecombineerd.

Facts & figures


Vastgoed in de G5 laat de laatste jaren een hoge groei van het rendement zien

RENDEMENTEN IN GROTE STEDEN

Aanvangsrendementen traditionele sectoren bewegen naar elkaar toe

PRIME AANVANGSRENDEMENTEN VAN KANTOREN, WINKELS EN WONINGEN IN AMSTERDAM

Beleggingsfocus


Door onder andere de lage lange rente is er onder (internationale) beleggers sprake van een zoektocht naar beleggingsmogelijkheden met een core-profiel. Als gevolg hiervan zijn de aanvangsrendementen in de traditionele sectoren fors gedaald, hetgeen zeker bij kantoren en woningen tot een flinke waardegroei heeft geleid. Woningen, winkels en kantoren in de sterkste steden zijn nu relatief duur, terwijl de acquisitiemogelijkheden zeer beperkt zijn. Door de scherpe aanvangsrendementen in de traditionele assetclasses ontstaat er de behoefte om op zoek te gaan naar beleggingen met een iets hogere risicopremie. Mixed-use--gebouwen zijn een geschikt alternatief. Beleggers kunnen dit vastgoed verwerven op een goede locatie voor een aantrekkelijk aanvangsrendement.


De beschikbaarheid is relatief groot en zal onder druk van de urbanisatie en daarop aansluitend gemeentelijk beleid alleen maar toenemen. Daarbij lijkt mixed-use als assetclass nog te kunnen profiteren van waardegroei. Hiermee is er sprake van een onderscheid ten opzichte van bijvoorbeeld beleggingen in monofunctionele core-kantoren-locaties.


Gelet op de te verwachten stedelijke ontwikkelingen en de te verwachten courantheid ligt een focus op de grootste steden in Nederland voor de hand. Deze steden hebben de schaal en de doelgroep die past bij de beoogde mixed-use--concepten en profiteren het meest van de hiervoor genoemde trends. Onder druk van de demografische trends en de steeds schaarser wordende stedelijke ruimte, zien we dat de grote gemeenten in hun ruimtelijk beleid volop inzetten op de realisatie van mixed-use-vastgoed.


Beleggingen in mixed-use bestaan dus uit duurzaam stedelijk vastgoed met een rendement-risicoprofiel dat op korte termijn ten minste gelijk zou moeten zijn aan dat van de gemiddelde individuele sectoren. De mogelijke onderlinge synergie binnen de functiemix, de focus op sterke stedelijke gebieden en de flexibiliteit in gebouwen leiden daarbij tot een verwachte risicoreductie (diversificatie). Mixed-use geeft een belegger ook de mogelijkheid om een allocatie op te bouwen naar de assetclasses die onder druk van de urbanisatie juist floreren: denk aan horeca, cultuur en maatschappelijke voorzieningen.


Kansen en uitdagingen


Trends


De belangrijkste drijvers achter de opkomst van mixed-use-concepten zijn:

  • Toenemende urbanisatie in combinatie met aanhoudende bevolkingsgroei in stedelijke gebieden.
  • Jongeren worden als doelgroep in de stad steeds relevanter (zie ook onderdeel De toekomst); ze zijn overtuigd van de economische voordelen van de stad en gaan vol voor een leefstijl waarin ‘Work-Live-Play’ een drie-eenheid vormen.
  • Door druk op de schaarse ruimte in hoogstedelijke gebieden in combinatie met onder andere de digitalisering en het ontstaan van nieuwe consumentenpatronen, is een heroverweging van de invulling van binnenstedelijke gebieden noodzakelijk. Combineren van diverse functies in één gebouw is dan een voor de hand liggend concept.
  • Bij een groeiende groep stedelijke consumenten is flexibiliteit het sleutelbegrip. Dit geldt dan niet alleen voor hoe men wenst te wonen of te werken, maar ook hoe men van andere stedelijke functies gebruikmaakt. Dit leidt bijvoorbeeld tot doelgroepspecifieke woonconcepten, flexkantoren en ‘blurring’ tussen retail en horeca.
  • Steeds meer steden zijn op zoek naar identiteitsdragers om in een groeiend concurrentieveld zich te onderscheiden. Mixed-use-gebouwen lenen zich uitstekend voor uitdagende ontwerpen; het stapelen van verschillende functies in één complex op een hoogstedelijke plek.
  • De beperkte beschikbaarheid, maar juist ook de grote vraag naar traditionele beleggingssectoren, zorgt voor minder aantrekkelijke aanvangsrendementen in het core-segment. Dit geeft beleggers ruimte voor alternatieven indien functieoverstijgend wordt gedacht.

Kritische succesfactoren


Locaties die in aanmerking komen voor mixed-use-concepten zijn gelegen in steden die voldoen aan de volgende kenmerken:

  • Bovengemiddelde groei van de lokale economie en bevolking.
  • Compleet pakket aan diensten en voorzieningen op het vlak van cultuur, entertainment en recreatie (openbaar groen) in de nabijheid.
  • Compacte steden met hoge ‘walkability en bike scores’ in combinatie met een hoge ‘transit score’. Dit maakt dat de meeste voorzieningen te voet of per fiets te bereiken zijn en een solide openbaarvervoersysteem verbindt de stad met de rest van het land.
  • Hoogstedelijke karakter waardoor er a priori sprake is van een multifunctioneel milieu.

De optimale functiemix van een mixed-use-concept is sterk afhankelijk van de lokale behoeften van gebruikers en de exacte locatie in de stedelijke context. Dit vergt specifiek (markt)onderzoek naar de haalbaarheid als input voor de conceptuele vertaling. De onderlinge verhouding tussen wonen en overige functies (kantoorruimte, retail/horeca, hotel/short stay, parkeren (auto en fiets) zal derhalve per mixed-use-gebouw sterk wisselen. Tegelijkertijd geeft dit ook de mogelijkheid om het risico van een dergelijk concept te beheersen.