Outlook 2020–2022
Nederlandse winkelmarkt

Tweedeling in de winkelmarkt steeds duidelijker zichtbaar


Het huidige retaillandschap dwingt retailers en beleggers om kritisch naar de markt te kijken. De retailmarkt is in te delen in winnaars en verliezers. Duidelijke winnaars zijn de beste locaties in grote binnensteden, vooral in steden die een (inter)nationale uitstraling hebben. We zien in deze gebieden naast traditionele winkels ook steeds vaker horecagelegenheden, ateliers en dienstverleners.

Een andere duidelijke winnaar is het segment kleine wijkwinkelcentra wanneer de supermarkt de dominante functie is. Vooral de supermarkten zorgen voor een aantrekkelijk stabiel rendement voor de lange termijn. Zeker wanneer andere dagelijkse of frequent benodigde branches het bezoekdoel van de consument versterken.


Binnen het winkellandschap zien we de grote verschillen tussen de segmenten steeds verder toenemen, waarbij er ontegenzeggelijk ook segmenten zijn die het moeilijk hebben. Vooral grote stadsdeelcentra, te grote wijkcentra en secundaire locaties in binnensteden en kleine en middelgrote steden hebben te maken met oplopende leegstandscijfers en teruglopende huren. Vaak zien we hier wel ruimte ontstaan om deze gebieden een nieuwe invulling te geven met een gevarieerd gebruikersbestand. Ook bij stadsdeelcentra zien we dat het soms noodzakelijk is om een deel van het winkelgebied te herontwikkelen naar nieuwe gebruiksfuncties die beter aansluiten bij de wensen van het verzorgingsgebied. We kunnen niet meer om e-commerce heen, maar het effect op het winkellandschap is verschillend. Aan de ene kant worden sommige producten liever online gekocht, waardoor mensen de winkel minder bezoeken en daardoor minder snel verleid worden om een impulsaankoop te doen. Aan de andere kant zien de sterkste pure online retailers het nut van een fysieke winkel in en openen ze regelmatig een nieuwe vestiging.


Het beste concept blijkt nog altijd een fysieke winkel in combinatie met een online shop en een goed distributienetwerk. Wanneer deze concepten goed zichtbaar zijn (online én fysiek) en zo klanten weten te binden, zien we dat er veel ruimte is voor groei. De veelbesproken opkomst van e-commerce heeft vooral een effect gehad op de manier waarop de consument winkelt. Niet alleen reduceert online winkelen de impulsaankopen die normaliter in de fysieke winkels gedaan werden, het heeft ook de aantrekkelijkheid van retailers sterk beïnvloed en niet alle retailers zijn in staat gebleken de snelheid van de veranderingen in consumentengedrag bij te benen. Ook hier zijn duidelijk winnaars en verliezers zichtbaar.

Definitie


Het belangrijkste aspect dat leidend is voor onze winkelstrategie is de functie die de consument toekent aan het winkelgebied. We onderscheiden ten eerste gebieden waar gewinkeld wordt voor het plezier, waar producten met elkaar vergeleken worden en waar tijd geen rol speelt.

Facts & figures


Beleggingsfocus


Winkelvastgoed biedt voldoende kansen om op de lange termijn een stabiel rendement tegen lage risico’s te realiseren. Het gaat om de selectie van de juiste locaties en concepten die voor consumenten met verschillende winkelmotieven aantrekkelijk zijn. Beleggen in winkels wordt in toenemende mate beleggen in winkelplekken: mixed-use-omgevingen, waar naast detailhandel ook horeca-, leisure- en werkfuncties zijn gevestigd en waar op wijkniveau ook de integratie gezocht wordt met zorg, maatschappelijke en openbare voorzieningen. Meer specifiek richt onze beleggingsfocus zich op:

  • Het benutten van beleggingskansen in de beste 9 binnensteden. In de G5-steden kunnen dit zowel A- als B-locaties zijn, Voor de overige G9-steden gaat het om A-locaties. Omdat de belangstelling voor deze locaties groot is, zijn beleggingskansen schaars. De prime aanvangsrendementen zijn vaak al zeer scherp en bij het lage beleggingsrisico horen daarom ook relatief lage looptijdrendementen.
  • Voor de G10 tot G20 binnensteden is het steeds meer van belang om de locatie in relatie tot het risico te zien. Beleggingskansen zien we niet zozeer op het vlak van huur- en waardegroei, maar vooral op de mogelijkheden op een aantrekkelijk direct cashrendement en waar mogelijk ook door upgrading of herontwikkeling.
  • Wijkcentra, supermarkten en geclusterde dagelijkse voorzieningen zijn perspectiefrijk wanneer de branchering een beperkt niet-dagelijks aanbod kent en de winkelconcentratie is gelegen in een stabiel of groeiend verzorgingsgebied. Deze wijkcentra kunnen indien mogelijk worden aangevuld met alternatieve functies als zorg, openbare voorzieningen en andere functies om de centrale functie ín en de binding mét de wijk te versterken. Zowel op korte als op lange termijn zien wij dit als aantrekkelijk beleggingssegment met ruimte voor huur- en waardegroei. In dit segment kan geprofiteerd worden van een aantrekkelijk direct cashrendement in relatie tot het risico.
  • Specifieke kansen benutten in doelgerichte winkel- en trafficlocaties met structureel hoge passantenaantallen. Hierbij valt te denken aan de retailcomponent binnen mixed-use-invullingen of nabij ov-knooppunten.

Kansen en uitdagingen


Trends


  • Consumentenvoorkeuren veranderen. Vooral relatief jonge mensen die naar de stad trekken, hebben woonvoorkeuren en bestedingspatronen die afwijken van wat we in het verleden gezien hebben. Ze besteden meer aan diensten en minder aan goederen en zoeken graag andere, minder traditionele, winkellocaties op.
  • Consumenten winkelen steeds bewuster. Ze willen weten of producten duurzaam zijn geproduceerd en waar ze vandaan komen. Dit geldt voor dagelijks en niet-dagelijkse boodschappen. Retailers moeten hier in toenemende mate op inspelen om relevant te blijven voor consumenten.
  • Afhankelijk van de bron wordt momenteel tussen de 10% en 20% van de producten online gekocht en verwacht wordt dat het aandeel online de komende jaren nog zal toenemen. Daarnaast zien we grote verschillen in de online omzetgroei tussen retailers. Veel pure internetwinkels die pijlsnel worden opgestart, verdwijnen vaak weer net zo snel omdat het businessmodel in verband met retouren en bezorgkosten financieel niet bestendig is. Andere internetwinkels, zoals Coolblue, Zalando, Made.com en recent AliExpress in Madrid, openen juist fysieke winkels voor een betere zichtbaarheid, om een betere binding en serviceverlening met klanten te realiseren. Uit cijfers van het CBS blijkt dat winkels die een geïntegreerde online en offline winkelervaring kunnen bieden tot de meest succesvolle winkelformules behoren.
  • Wijkwinkelcentra dienen steeds vaker als ontmoetingsplek waar mensen naast winkelen ook zorg kunnen krijgen of kunnen ontspannen. Vanuit deze veranderende behoefte ontstaat de kans voor beleggers om zich op te stellen als stadspartner die bijdraagt aan de leefbaarheid van het winkelgebied. Beleggers kunnen bijvoorbeeld faciliteren in het organiseren van betekenisvolle marketingevents, buurtfeesten en losse evenementen waardoor mensen die naar het winkelgebied komen daar langer verblijven, er ontmoetingen ontstaan en eenzaamheid wordt bestreden.
  • De overheid blijft een restrictief beleid voeren op uitbreiding van winkelmeters en een actief beleid om overbodige winkelmeters uit de markt te halen. Gezien de teruglopende behoefte aan winkelmeters is dit een goede zaak. Het biedt kansen aan locaties die kunnen worden herontwikkeld naar alternatieve gebruiksfuncties waar vaak een mogelijkheid is voor het realiseren van woningen, kantoren of mixed-use. Hierdoor worden winkellocaties compacter wat aansluit bij de herpositionering van de winkelgebieden.
  • Risicoaverse institutionele beleggers richten zich in toenemende mate op een steeds kleiner deel van de winkelmarkt. Met de verwachting dat de rente nog langer laag blijft, zal de vraag naar vastgoed en de concurrentiedruk vanuit institutionele beleggers voor de beste locaties op de winkelmarkt hoog blijven. Tegelijkertijd bieden oplopende spreads ten opzichte van het risicovrije rendement op ‘second-best-locaties’ kansen om invulling te geven aan een ‘high-
    return-strategie’.

Marktontwikkelingen


Verwachtingen


Gebruikersmarkt

Investeringsmarkt

Bruto aanvangsrendementen

Markthuur

Investeringscyclus


Winnaars en verliezers


BELEGGINGSKANSEN VAN BINNENSTEDEN