Outlook 2020–2022
Nederlandse woningmarkt

Ondanks enorme behoefte, flinke uitdagingen op de woningmarkt


De druk op de Nederlandse woningmarkt is hoog. De voorraad kan zich niet snel genoeg aanpassen, waardoor de hoge vraag zich vertaalt in prijsstijgingen. Steeds vaker hebben middeninkomens, starters, studenten en ouderen moeite met het vinden van passende woonruimte. Vooral in de Randstad en grote steden is de beschikbaarheid van betaalbare woningen beperkt, zowel in de koop- als in de huursector. Een situatie waarvan wij verwachten dat deze nog lang in de toekomst zal bestaan vanwege de populariteit van deze gebieden in combinatie met de schaarse ruimte om extra woningen te realiseren. Voor beleggers blijft de woningmarkt de komende jaren daarom ook een aantrekkelijke beleggingsmarkt. Om aan de vraag van zowel woonconsumenten als beleggers te kunnen voldoen, zullen we slim met de schaars beschikbare ruimte moeten omgaan. Om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt te verbeteren en om aan de ambitie van 75.000 nieuwe woningen per jaar te kunnen voldoen, is een grote inspanning nodig die alleen gezamenlijk met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen kan worden opgepakt.

Definitie


Nederland telt momenteel zo’n 7,7 miljoen woningen. Deze woningvoorraad is verdeeld over verschillende deelmarkten. Voor een analyse hoe deze deelmarkten er nu, maar ook in de toekomst uit zullen zien, hanteren we simulaties van een woningmarktmodel (Socrates; ABF). In dit model worden vraag en aanbod van het heden in beeld gebracht en wordt de toekomst aan de hand van diverse scenario’s verkend.

Facts & figures


Bouwkosten

ONTWIKKELING BOUWKOSTEN VOOR
NIEUWBOUWWONINGEN

De bouwkosten zijn in Nederland de laatste jaren boven inflatie gestegen. De betaalbaarheid van bouwen staat hierdoor onder druk.

Afnemend woonoppervlak

ONTWIKKELING GEMIDDELD OPPERVLAK VAN EEN MEERGEZINSWONING

Gemiddeld heeft een huishouden in een meergezinswoning (bv. appartement) 65 m² aan woonoppervlakte (CBS). In de Randstad is het gemiddelde woonoppervlak per persoon doorgaans kleiner dan daarbuiten. Als we de woningvoorraad per bouwjaarperiode bekijken, concluderen we dat woningen steeds kleiner gebouwd worden (m.u.v. Rotterdam). In hoogstedelijk gebied neemt het aantal vierkante meters woonoppervlak af in vergelijking met de voorgaande bouwperioden. In 2019 had een Amsterdamse woning (meergezins- én eengezinswoning) die gebouwd is na 2015 een oppervlak van 66 m². Voor een meergezinswoning lag de gemiddelde oppervlakte lager (56 m²). Door de groei van middenhuur in de grote steden zal de afname van het gemiddelde woonoppervlak naar verwachting doorzetten.


Beleggingsvolume in woningen

BELEGGINGSVOLUME WONINGEN
PER KWARTAAL

Het beleggen in woningen laat de afgelopen jaren een duidelijk positieve trend zien. Niet alleen vanuit Nederlandse beleggers, maar ook buitenlandse beleggers tonen interesse. Buitenlandse beleggers richten zich hoofdzakelijk op grotere bestaande woningportefeuilles en minder op single asset deals.


Beleggingsfocus


De woningmarkt vormt een aantrekkelijk beleggingssegment vanwege de grote vraag naar aantrekkelijke en betaalbare huurwoningen in combinatie met achterblijvend aanbod. Naast een stabiel en aantrekkelijk rendement kunnen woningbeleggingen in belangrijke mate bijdragen aan doelstellingen ten aanzien van maatschappelijk verantwoord beleggen. De focus ligt vooral op de kansenkaartcategorieën 1 tot en met 4. Voor kansenkaartcategorie 5 tot en met 7 zijn er in beperkte mate mogelijkheden. Meer specifiek richt onze beleggingsfocus zich op:

  • Woningen in het middensegment (middenhuur). In kansenkaartcategorie 1 en 2 is de consumentenvraag het hoogst en staat de betaalbaarheid van de koopsector onder druk. De vraag naar middenhuur beperkt zich echter niet tot de grote steden, ook in kansenkaartcategorie 3 en 4 zien we op de juiste plekken beleggingskansen voor middenhuur.
  • In kansenkaartcategorie 1 en 2, en dan in het bijzonder in de G5, ligt de beleggingsfocus op woningen met huurprijzen tot € 1.500 per maand.
  • In kansenkaartcategorie 1 is ruimte voor kleinere appartementen (30 tot 50 m²) met huurprijzen rond de liberalisatiegrens.
  • Appartementen van 60 tot 80 m² in kansenkaartcategorie 1 tot en met 3 met huurprijzen vanaf de liberalisatiegrens tot circa € 1.000 per maand. Ook zal er vraag blijven naar appartementen groter dan 80 m². Passende huurprijzen bij deze categorie lopen nogal uiteen per gemeente en zullen daarom per object bekeken moeten worden. De focus ligt hierbij op woningen nabij voorzieningen en openbaar vervoer.
  • Grondgebonden woningen van ongeveer 120 tot 140 m² in kansenkaartcategorie 1 tot en met 4. Huurprijzen dienen hierbij te liggen vanaf de liberalisatiegrens tot € 1.250 per maand in stedelijke gebieden.
  • Ook richten we ons op appartementen van 70 tot 100 m² met huurprijzen vanaf de liberalisatiegrens tot € 1.250 per maand waarbij zorgdiensten worden verleend waardoor langer zelfstandig kan worden gewoond.


In bredere context richten we ons met woningbeleggingen op:

  • Multifunctionele woongebouwen waar naast wonen ook andere functies samenkomen, zoals werken, ontmoeten en recreëren (mixed-use concepten), nabij openbaar vervoer
  • Appartementen op locaties op loopafstand van grootschalige dagelijkse voorzieningen, stadscentra, wijkwinkelcentra en/of stationslocaties in stedelijke gebieden of met een unieke ligging.
  • Eengezinswoningen zowel in stedelijke gebieden en meer perifeer gelegen regio’s.
  • Duurzame woningen waarbij gasloos de nieuwe norm is.
  • Langjarige samenwerkingsverbanden met gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties. Samen optrekken in wijkvernieuwing en gebiedsontwikkeling.

Kansen en uitdagingen


Trends


  • Medio 2019 is de lange rente negatief voor Nederlandse staatsobligaties van alle looptijden. Dit is uniek voor de Nederlandse economie. Oude wetmatigheden om rentes te voorspellen, gaan wellicht niet meer op en mogelijk is een nieuw paradigma bereikt. Negatieve rente klinkt wellicht vreemd, maar eigenlijk is betalen voor het veilig wegzetten van iets normaal. Het is lastig om in te schatten hoelang we nog blijven zitten in een negatief renteklimaat. Volgens prognose van Oxford Economics zullen de lange rentes (10-jaars staatsobligaties) de aankomende jaren licht toenemen (worden weer positief), maar deze komen tot aan 2022 niet boven de 1%.
  • Een oplopende lange rente heeft gevolgen voor de hypotheekrente aangezien deze een sterke correlatie kennen met elkaar. Mocht de rente gaan stijgen, dan zal de prijsontwikkeling voor een koopwoning naar verwachting afnemen. Onderzoek toont aan dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% op den duur leidt tot een 6% lagere woningprijs (Conijn et al, 2018). De woningprijzen zullen niet onmiddellijk wijzigen, want een eventuele prijscorrectie zal geleidelijk verlopen, mede onder invloed van allerlei andere factoren.
  • Het ministerie van Binnenlandse Zaken is met marktpartijen, waaronder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, in 2018 overeengekomen om het woningtekort terug te brengen middels de Nationale woonagenda. De Nationale woonagenda schrijft de ambitie uit om jaarlijks 75.000 woningen bij te bouwen. Op politiek vlak zien we dat dit woonbeleid echter ook steeds vaker decentraal wordt ingericht. Gemeenten hebben een sturende rol als het gaat over wonen en bepalen steeds vaker welke doelgroepen wel of niet bediend worden en tegen welke condities. Dit leidt tot versnipperde regelgeving waardoor verhuurrisico’s steeds meer plaatsgebonden worden en bijbouwen van woningen minder aantrekkelijk kan worden in de desbetreffende gemeente.
  • De minister van Binnenlandse Zaken heeft maatregelen aangekondigd om de positie van midden­inkomens op de woningmarkt te verbeteren. Ten aanzien van vrijesectorhuur zijn vooral de aangekondigde ‘noodknop’ en cap op de WOZ-factor in het woningwaarderingsstelsel van belang. Beide instrumenten zijn erop gericht om de aanvangshuur van de woningen te beperken. De maatregelen die de minister heeft aangekondigd, bevinden zich nog in de ontwerpfase. De precieze uitwerking is dan ook nog niet duidelijk. Wel duidelijk is dat regulering wordt ingezet om de betaalbaarheid van delen van de woningvoorraad voor middeninkomens op de lange termijn te garanderen.
  • Als belegger in huurwoningen dient rekening gehouden te worden met de toekomstige huishoudensamenstelling en leeftijdsontwikkeling. Op de langere termijn (> 15 jaar) zal de groei van het aantal huishoudens gestaag doorzetten en een groot gedeelte van Nederland zal ouder worden. Groei van het aantal huishoudens zal vooral plaatsvinden in de Randstad, de Brabantse Stedenrij en Stadsregio Arnhem Nijmegen. De regionale verschillen in prijsontwikkeling die in het verleden zijn ontstaan, blijven ook op de langere termijn bestaan. Prijzen in markten met overdruk stijgen harder dan in gemiddelde markten en de prijzen in krimpmarkten blijven steeds verder achter bij de gemiddelde markten. De groei wordt voornamelijk veroorzaakt door toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en deze zullen eerder huisvesting zoeken in hoogstedelijke gebieden. In een vergrijzende regio waar een kwalitatieve slag gemaakt moet worden, zal er sneller afscheid genomen moeten worden van grotere eengezinswoningen (uitponden).
  • De gemiddelde grootte van een woning neemt de laatste jaren af. Vooral in hoogstedelijke gebieden zorgt dit ervoor dat woningen gedeeld worden. Dit worden ook wel ‘friends-concepten’ genoemd waarbij twee of meer vrienden gezamenlijk één woning huren. Ook zien we steeds meer woonconcepten gericht op klein wonen in combinatie met ruime gemeenschappelijke ruimte en voorzieningen.
  • Maatregelen om CO2-uitstoot te verminderen, leiden tot energieneutrale (passieve) woningen, of zelfs energieleverend. Dit is erop gericht om de impact op het klimaat te mitigeren. Daarnaast is er een groeiend besef dat ook adaptatie onontkoombaar is omdat reeds klimaateffecten merkbaar zijn (gevaar voor overstroming, hittestress, bodemdaling).
  • We zien ook de opkomst van ‘slimme woningen’. Deze slimme woningen zijn deels gericht op het comfort van de bewoner maar ook ten behoeve van ver- en gebruiksgegevens, zie ook onderdeel: Trends, uitdagingen en mogelijkheden.

Marktontwikkelingen


Verwachtingen


Gebruikersmarkt
Leegwaardegroei remt af
maar blijft positief

Investeringsmarkt
Aanhoudende
beleggingsdruk

Bruto aanvangsrendementen
Stabiliserende
aanvangsrendementen

Markthuur
Neemt wat af
beweging richting inflatie

Investeringscyclus


Winnaars en verliezers


BELEGGINGSKANSEN WONINGVASTGOED