Outlook 2020-2022
Nederlandse
woninghypothekenmarkt

Woninghypotheken blijvend aantrekkelijke beleggingspropositie


Het investeren in woninghypotheken geeft een stabiel beleggingsproduct met een laag risico en een aantrekkelijk rendement. De vooruitzichten zijn positief door de lage (geprognosticeerde) werkloosheid, doorgroeiende woningwaardes en relatief aantrekkelijke risicomarges. Door technische innovaties zoals ‘Toetsen aan de bron’ en digitalisering kunnen de stappen in het hypothekenproces, zowel bij aanvraag als beheer, steeds efficiënter uitgevoerd worden.

Hiertegenover staat wel dat hypotheek-verstrekkers met steeds meer regelgeving en daaruit voortvloeiende kosten te maken krijgen, zoals de zorgplicht, waarbij hypotheekverstrekkers verantwoordelijk worden om klanten bewust te maken van de risico’s van het hypotheekproduct. Ook zijn er uitdagingen te vinden in het onzekere renteklimaat waarbij de risicovrije rentes onder het nulpunt zijn uitgekomen.

Definitie


Onder woninghypotheken verstaan we leningen verstrekt aan particulieren met de eigen woning als onderpand. De Nederlandse markt voor woning-hypotheken is goed voor € 715 miljard aan uitstaande leningen; in de afgelopen vijf jaar is het bedrag met ruim 5% gestegen.

Facts & figures


Beleggingsfocus


  • Woninghypotheken zijn een interessante beleggingscategorie gezien de aantrekkelijke waardering ten opzichte van bijvoorbeeld staatsleningen, goede prestaties van de woningmarkt en de staat van de economie. Voor hypotheken geldt dat het risico op wanbetalingen zeer beperkt is vanwege de goede betaalmoraal bij Nederlandse woning-bezitters. Daarnaast is de marge ten opzichte van de risicovrije rente gestegen bij een verbeterd marktrisico, waardoor het als beleggingsproduct een goede rendement--risicoverhouding heeft.
  • Focus op een mix van hypotheken met zowel lange als korte hypotheken. Woninghypotheken met een lange looptijd (20-30 jaar) sluiten goed aan bij de beleggingshorizon van institutionele beleggers; hierdoor passen hypotheken heel goed in de matchingportefeuille. Wel zijn korte looptijden (< 10 jaar) essentieel om een goede marktpositie te behouden.
  • Focus op NHG-hypotheken waar het risico laag is doordat het waarborgfonds tot 90% van de waarde dekt. Dit wordt onderschreven door de AAA-status van de NHG-hypotheken. Ook voor niet-NHG-hypotheken met zeer lage LTV’s (loan-to-value tot 60%) geldt een zeer laag risico.
  • Verder zijn er kansen voor institutionele beleggers voor niet-NHG-hypotheken met een hoge LTV (90-100%). Hier is veel marktruimte gezien de concurrentievoordelen die regiepartijen, waarbij institutionele partijen beleggen, hebben vanwege de toenemende kapitaaleisen bij banken. Het iets hogere risico voor deze hypotheken wordt gecompenseerd met een renteopslag van ca. 40 basispunten ten opzichte van NHG-hypotheken (20 jaar vast).
  • Door bij het verstrekken van hypotheken je te richten op speciale doelgroepen zoals senioren en starters kan extra marktruimte gevonden worden.


Kansen en uitdagingen


Trends


  • Medio 2019 zijn er veel zorgen omtrent de wereldeconomie ontstaan, vooral ingegeven door protectionisme en geopolitieke spanningen. Wereldwijd worden groeivoorspellingen negatief bijgesteld. De economie van Nederland blijft naar verwachting nog groeien maar wel op een lager tempo. De lange rente (10-jaars Nederlandse staatsobligaties) is in 2019 verder gedaald en voor een aantal West-Europese landen, waaronder Nederland, is deze zelfs negatief uitgekomen. Dit maakt woninghypotheken als vastrentend product met een relatief laag risico nog interessanter.
  • De werkloosheid in Nederland is in de eerste helft van 2019 op het laagste punt sinds 2008 uitgekomen. Ook heeft er een inhaalslag van salarissen in de CAO’s plaatsgevonden. Voor de komende jaren wordt een relatief stabiele ontwikkeling van de werkloosheid verwacht (volgens Oxford Economics). Zowel de hogere lonen als de lage werkloosheid zijn gunstige factoren voor zowel de hypotheekproductie als de verminderde kansen op wanbetaling. Het aandeel van het inkomen dat door woon---eigenaren aan woonlasten besteed wordt, daalde van 32,5% in 2012 tot 29% in 2018.
  • Vanuit de toezichthouder is er steeds meer aandacht voor Nederlandse hypotheken. Nergens anders ter wereld zijn er zo veel woningeigenaren die een hypotheek hebben. Daarnaast heeft Nederland in vergelijking met omringende landen een hoge maximum LTV-norm van 100%. De AFM en DNB hebben dan ook recent aangegeven dat het wenselijk is dat de LTV terug moet naar 90% om bij huishoudens financiële buffers in te bouwen. De lagere LTV zal vooral voor starters een barrière vormen aangezien er (meer) eigen geld meegebracht moet worden.
  • Een ander onderwerp dat aandacht heeft van de toezichthouder is de zorgplicht. Waar de verantwoordelijkheid om klanten te informeren over de risico’s bij een hypotheek voorheen lag bij de hypotheekadviseur, verschuift de scope nu naar de aanbieders van hypotheken. Een voorbeeld is het informeren van woning-eigenaren over de risico’s van de aflossingsvrije hypotheken. De toenemende zorgplicht bij hypotheekaanbieders maakt het beheren van hypotheken duurder.

PROGNOSE WONINGMARKT EN MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN

  • De markt voor woninghypotheken heeft in de afgelopen jaren een grote innovatieslag gemaakt waarbij het proces door digitalisering en toetsen aan de bron steeds efficiënter gemaakt is. Daarnaast stellen klanten steeds hogere eisen aan hypotheekaanbieders, waarbij de mate van gemak en de doorlooptijden belangrijk zijn.
  • Voor hypotheekaanvragen zijn er diverse procesinnovaties. Een voorbeeld hiervan is het project Handig!, dat staat voor Hypotheek Aanvraag Na Digitaal Inwinnen Gegevens. Handig! is een samenwerking tussen HDN, NHG en een aantal hypotheekverstrekkers en adviseurs met als doel het aanvragen van hypotheken zo efficiënt mogelijk te verrichten door het gebruik van (gevalideerde) brondata. Een eerste oplossing is het vervangen van de werkgeversverklaring. Hierdoor kan door middel van een simpele uitdraai van het UWV meteen gecontroleerd worden wat het toetsingsinkomen van de aanvrager(s) van de hypotheek is. Het toezenden van werkgeversverklaringen en loonstrookjes is daardoor niet meer nodig. ‘Execution only’-aanvragen, waarbij er geen advies wordt gegeven, zijn eveneens in opkomst. Hier zitten echter grote risico’s aan aangezien de aanvrager verkeerde keuzes kan maken en daardoor de risico’s in de toekomst niet kan overzien. Veelal wordt ‘execution only’ dan ook beperkt tot starters en aanvragers met een loondienstverband. Robo-advies of hybride-advies, een volledig of grotendeels geautomatiseerd adviestraject, biedt voor standaardproductie een oplossing.
  • Voor bestaande hypotheken zijn er voornamelijk innovaties op het gebied van het zelf beheren van hypotheken en zorgplicht (informatievoorziening). Voorbeeld is de realisatie van klantenportals. Hier kan steeds meer digitaal geregeld worden zoals het veranderen van hypotheekvorm, het tussentijds aflossen of het opnemen van geld uit een bouwdepot. Via deze portals kan ook voldaan worden aan de zorgplicht van de hypotheekaanbieder door klanten te informeren over de uitstaande hypotheekschuld en de risico’s. Klantbeheer zal daarmee aan belang toenemen, maar er ook voor zorgen dat betalingsrisico’s eerder gesignaleerd worden.
  • Voor de toekomst zijn er voornamelijk innovaties mogelijk op het gebied van het koppelen van databases. Zo is in 2019 de nieuwe Europese betaalrichtlijn PSD2 ingevoerd waardoor geldnemers toestemming kunnen verlenen aan de hypotheekverstrekker om (tijdelijk) inzage te krijgen op gegevens van de bankrekening. Dit brengt extra zekerheden voor de hypotheekverstrekker. Aan de zijde van het onderpand is er door het gebruiken van AVM-taxaties een optimalisatie te behalen.
  • Doelgroepen spelen een steeds belangrijkere rol bij hypotheekaanbieders. Zo zijn er steeds meer aanbieders die zich richten op senioren en starters. Hypotheken kunnen op maat gemaakt worden voor deze doelgroepen door bijvoorbeeld rekening te houden met de levensfase en ook met toekomstige inkomensperspectieven. Ten slotte biedt een aantal aanbieders van hypotheken speciale producten aan voor buy-to-let investeerders.
  • Duurzaamheid wint aan belang op de hypothekenmarkt. Diverse aanbieders van hypotheken geven rentekorting aan mensen die een woning met energielabel A kopen. Voor hypotheekverstrekkers zijn duurzame woningen interessant aangezien deze enerzijds beter in de woningmarkt liggen en anderzijds dat hierdoor de geldnemers van hypotheken lagere maandlasten hebben. Vanuit de regelgeving wordt duurzaamheid ook gestimuleerd. Bij de NHG-kostengrens wordt er onderscheid gemaakt tussen woningen met en zonder energiebesparende voorzieningen; bij eerstgenoemde categorie ligt de NHG-kostengrens met € 307.400 hoger dan een woning die deze voorzieningen niet heeft (€ 290.000). Ook is bij duurzame woningen een LTV tot 106% en een hogere LTI mogelijk als deze extra leenruimte geïnvesteerd wordt in energiebesparende woningen of voorzieningen.

Marktontwikkelingen


Gebruikersmarkt

Investeringsmarkt

Verwachtingen


Rente