Outlook 2020–2022
Nederlandse zorgvastgoedmarkt

Oplopende schaarste zorgvastgoed verdient aandacht


De zorgvastgoedmarkt wacht een flinke opgave om te kunnen voldoen aan de sterk groeiende groep ouderen die langer thuis blijven wonen. De huidige voorraad zorgvastgoed is verouderd en zal gemoderniseerd moeten worden om aan de vereisten van het klimaatakkoord en aan diversiteit van de woonwensen van bewoners te kunnen voldoen. De oplopende schaarste van courant woonzorgvastgoed is tevens zichtbaar in de competitieve beleggersmarkt waar de rendementen onder druk staan en het early-adopterpremium grotendeels is verdwenen. Toch blijft zorgvastgoed, ook het curatieve segment, een aantrekkelijke langetermijnbelegging. De grote ‘maar’ binnen zorgvastgoed is dat veel bestaand zorgvastgoed verouderd is. Er zijn te weinig bouwlocaties en concrete (her)ontwikkelingsprojecten die kunnen voorzien in de grote verwachte vraag naar geschikte woningen. Zorgvastgoed staat nog te weinig op de radar bij beleidsmakers. Zonder gezamenlijke inspanningen van gemeenten, corporaties, zorginstellingen en marktpartijen, steven we in het komende decennium af op een nijpend tekort aan zorgwoningen. Institutionele beleggers kunnen een flinke bijdrage leveren aan de groei, modernisering en financiering van toekomstbestendig zorgvastgoed.

Definitie


Zorgvastgoed is onder te verdelen in veel segmenten, elk met hun eigen beleggingskarakteristieken. Het basisonderscheid wordt gemaakt tussen ‘Care’ en ‘Cure’.

Facts & figures


Beleggingsfocus


De zorgvastgoedmarkt is een aantrekkelijk beleggingssegment. Het investeren in zorgvastgoed dat in toekomstige woon- en zorg--behoeften van de gebruikers voorziet, biedt goede beleggingskansen voor zowel ‘cure’- als ‘care’-gerelateerd zorg--vastgoed. Naast een stabiel en aantrekkelijk rendement kan zorgvastgoed in belangrijke mate bijdragen aan doelstellingen ten aanzien van maatschappelijk verantwoord beleggen. Meer specifiek richt onze beleggingsfocus zich op:

  • Levensloopbestendige woningen in kansenkaartcategorie 1 tot en met 4 en de grotere gemeenten in kansenkaartcategorie 5.
  • Levensloopbestendige woningen met een huurniveau in het middensegment (€ 700 tot € 1.000). Op de beste en meest gewilde centrumstedelijke locaties kan de bovengrens hoger zijn. De nabijheid van openbaar vervoer, winkels, welzijns- en maatschappelijke voorzieningen draagt bij aan betere perspectieven voor het woonproduct.
  • Particuliere woonzorglocaties voor het middensegment (€ 1.400 tot € 2.500 inclusief service en diensten) in kansenkaartcategorie 1 tot en met 5, in de G4 ook in het hogere segment (tot ca. € 4.000 inclusief service en diensten).
  • Intramuraal zorgvastgoed waarbij onderscheid gemaakt kan worden naar intramurale groepswoningen en zelfstandige woningen met groepsruimtes. De woningen zijn geschikt voor het scheiden van wonen en zorg. In alle gevallen is de huurder een solvabele en deskundige zorginstelling. Aantrekkelijk intramuraal zorgvastgoed is gelegen in kansenkaart-categorieën 1 tot en met 5.
  • Gezondheidscentra met een belangrijk aandeel voor eerstelijnszorgfuncties zoals huisartsen en apotheken in een stabiel tot groeiend verzorgingsgebied.
  • Klinieken, Zelfstandige Behandel Centra en tweedelijnsfuncties waar overwegend verzekerde zorg geleverd wordt.
  • Overig zorggerelateerd vastgoed waar bovenstaande zorgsegmenten gecombineerd worden met aanverwante segmenten zoals zorghotels en GGD-functies.

Kansen en uitdagingen


Trends


  • Als gevolg van de vergrijzing blijven de zorgkosten oplopen en de betaalbaarheid hiervan staat steeds meer onder druk. Ingezette beleidslijnen van langer thuiswonen en het decentraliseren van curatieve zorg zullen naar verwachting verder worden geïntensiveerd om nog meer kostenreductie te realiseren. De overheid trekt zich steeds verder terug. Vanwege de kostendruk blijven kortingen op integrale tarieven voor de zorg op de loer liggen.
  • Het ingezette overheidsbeleid sluit aan bij de wensen en behoeften van de zorgconsument om zo lang mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen. Institutionele beleggers kunnen bijdragen aan de realisatie van woningen en gezondheidscentra die in deze behoefte voorzien. De bestaande volumeafspraken tussen zorgkantoren en zorginstellingen maken het voor nieuwkomers op de zorgmarkt lastig om de markt te betreden.
  • Economisch gezien lopen de groeiverwachtingen terug, maar de zorgsector is nagenoeg conjunctuurongevoelig. De lage lange rente, medio 2019 zelfs negatief, zal bij beleggers vanwege de relatief hoge spread ten opzichte van het risicovrije rendement zorgen voor een nog hogere vraag naar (zorg)vastgoed. Dat betekent enerzijds dat er meer geld beschikbaar is om te investeren in zorgvastgoed, maar anderzijds ook dat rendementen onder druk blijven staan.
  • Technologische ontwikkelingen ondersteunen het zorgproces steeds vaker. E-health en domotica helpen zorgconsumenten bij het langer thuiswonen. Monitoring, nazorg en consulten kunnen bijvoorbeeld ondersteunend zijn aan het zorgproces en zorgen voor gemak en efficiency. Passende huisvesting waar fysieke en digitale zorg verleend kan worden, is daarbij een belangrijke voorwaarde.
  • Tegelijkertijd ligt het gevaar op de loer dat met de toenemende vormen van e-health de menselijke maat verdwijnt en dat zorgconsumenten nauwelijks meer buitenshuis komen en het contact met de maatschappij verliezen. Daardoor kan de eenzaamheidsproblematiek nog sterker naar voren komen. Geschikte huisvesting kan bijdragen aan het tegengaan van de eenzaamheidsproblematiek, bijvoorbeeld door gezamenlijke woonkamers, door het samenvoegen van functies (voorzieningen in de plint van een woongebouw) en door het samenbrengen van doelgroepen (bijvoorbeeld studenten en ouderen).
  • Zorginstellingen en zorgverleners worden door de zorgconsument steeds vaker langs de kwalitatieve meetlat gelegd bij het keuzeproces voor een nieuwe zorgverlener. Goed personeel is daarvoor heel belangrijk, en de personeelstekorten in de zorgsector vormen een serieuze bedreiging voor kwalitatief goede zorg. Zorginstellingen concurreren onderling steeds meer om goed personeel. Aantrekkelijke huisvesting – een fijne en veilige werkomgeving – kan daarbij helpen. Zo is het zorgvastgoed van groot belang voor de continuïteit en kwaliteit van
    elke zorginstelling.

Marktontwikkelingen


Verwachtingen


Gebruikersmarkt

Investeringsmarkt

Bruto aanvangsrendementen

Markthuur

Investeringscyclus


Winnaars en verliezers


BELEGGINGSKANSEN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN