Outlook 2021–2023 Nederlandse markt voor Mixed use

Mixed use-beleggingen faciliteren de aanpasbaarheid van steden


De verstedelijking zet - ook na Covid-19 - onverminderd door. Maar hoe draag je zorg voor groei zonder dat dit ten koste gaat van de aantrekkelijkheid van de stad? Het antwoord op deze vraag luidt: door verdichting, ofwel een intensiever en flexibeler ruimtegebruik. Covid-19 heeft wel duidelijk gemaakt dat trends versnellen en dat de stedelijke omgeving zich sneller moet kunnen aanpassen. Mixed use-­­gebouwen passen in deze ontwikkeling. De grotere Nederlandse steden zetten de komende jaren vol in op verdichting, met nieuwbouw en transformatie van bestaande gebouwen naar wonen, werken, zorg, sport en ontspanning.

Op goed bereikbare plekken in een hoog­­­stedelijke context met een hoog aandeel jongeren onder dertig.

Ook voor empty nesters en cultuurminnende ouderen is een ‘intelligente stapeling’ van functies binnen één gebouw een voor de hand liggende oplossing. Mixed use is het nieuwe credo: in één complex worden diverse functies gemengd. Verschillende combinaties zijn mogelijk, maar de optimale mix hangt af van de directe omgeving.

Mixed use-gebouwen leveren beleg­gingskansen op aantrekkelijke stedelijke plekken. Mixed use-beleggingen kennen een duurzaam rendement op de lange termijn: ze zijn flexibel en de mix kan worden veranderd. Hierdoor worden structurele trends op de gebruikersmarkt opgevangen. Mixed use is dus naast een objectbelegging ook een locatiebelegging.

Mixed use nader toegelicht


Beleggingen in de categorie mixed use zijn als volgt te omschrijven: multifunctionele vastgoed­objecten met een hoge mate van ruimtelijke en functionele flexibiliteit. De functiemix bestaat uit tenminste drie verschillende functies en de dominante functie genereert ten hoogste zeventig procent van de jaarlijkse huurstroom. De objecten liggen op de beste locaties in binnenstedelijke (transformatie)gebieden van de grotere Nederlandse steden.

Mixed use-objecten bestaan per definitie uit een combinatie van verschillende functies. Belangrijke bouwstenen van de functiemix zijn woningen, winkels of kantoren aangevuld met complementaire functies als horeca, leisure/cultuur, zorg, onderwijs, sport en (fiets)parkeren. De exacte verhouding tussen de verschillende functies is afhankelijk van de stedelijke context zoals de mate van verdichting, de aanwezigheid van stedelijke doelgroepen en stedelijke functies.

Locatie- en objectkwaliteit zijn al decennia de belangrijkste indicatoren voor succesvolle vastgoedbeleggingen. De geschiktheid van een object voor meerdere bestemmingen gedurende de levensduur van het object moet daaraan als indicator worden toegevoegd. Toekomstbestendige vastgoedbeleggingen kenmerken zich door flexi­­biliteit en kunnen zich aanpassen aan veranderende omstandigheden. Dit vergroot de verhuurbaarheid van het object.

Een mixed use-belegging biedt institutionele beleggers een aantrekkelijk financieel rendement en de mogelijkheid maatschappelijke doel­­­stellingen te realiseren. Een op de context afgestemde functiemix geeft de leefbaarheid en levendigheid van de buurt een impuls. Daarnaast wordt de ruimte in de stad beter benut, helpt het monocultuur te voorkomen en draagt het bij aan mobiliteitsreductie.

Facts & figures


Marktontwikkelingen


Een belangrijke aanleiding voor de opkomst van mixed use is de verstedelijking. De stad moet immers groeien zonder dat dit ten koste gaat van de aantrekkelijkheid. Zo moeten toekomstige veranderingen worden opgevangen. De intelligente stapeling van functies binnen één gebouw op binnenstedelijke locaties, waar het bij mixed use om draait, krijgt extra waarde als het gebruikersperspectief als leidraad wordt genomen. Dit gebruikersperspectief kent twee dimensies; enerzijds de doelgroepen die gebruik gaan maken van de functies in het mixed use-object, anderzijds de diverse huurders die onderdeel zijn van de functiemix. Hierna worden deze twee dimensies nader uitgewerkt.

Doelgroepen

Het betreft vooral mensen met een sterke stedelijke oriëntatie die graag wonen, werken en of ontspannen in een levendige en diverse buurt. Kenmerkend voor de beoogde gebruikersgroepen is dat ze een actieve, enthousiaste en extraverte leefstijl hebben. Deze groepen hechten veel waarde aan voorzieningen en faciliteiten onder handbereik. De bereikbaarheid te voet, te fiets en per OV moet uitstekend zijn. Ze waarderen de lokale economie en een zekere mate van gemeenschappelijkheid met anderen in de buurt. Het is om die reden dat ze een bovengemiddelde interesse hebben in de deeleconomie en diensten op het gebied van wonen en mobiliteit.

Overigens zal de impact van Covid-19 tweeledig zijn: voor groepen bewoners als jonge gezinnen wordt wonen buiten de stad wellicht eerder een optie. Andere groepen zullen bewuster kiezen in welk deel van de stad ze willen wonen, werken en of ontspannen doordat het belang van gezond, schoon en veilig veel groter is geworden.

Functiemix

De functies in een mixed use-object moeten goed gedijen in elkaars nabijheid. Ook moeten zij de stedelijke context, die de beoogde doelgroepen

zo waarderen, extra kleur geven. Over de samenstelling van de functiemix moet dus goed worden nagedacht. Want synergie en complementariteit binnen de multifunctionele mix maakt het geheel sterker. Binnen mixed use-gebouwen vormen wonen, werken en ontspannen de hoof­­d­elementen.

Bij het hoofdelement ‘wonen’ gaat het om appartementen met mogelijk gemeenschappelijke voorzieningen. Iets soortgelijks geldt voor het hoofdelement ‘werken’. Hierbij gaat het niet om traditionele kantoorruimte, maar om moderne co-working-kantoren (flexoffices). Het laatste hoofdelement in de functiemix betreft de groep functies die onder de noemer ‘ontspannen’ valt. Vaak zullen bepaalde typen, relatief kleinschalige, winkels, horeca en diensten onderdeel van de functiemix zijn. Kenmerkend is dat deze voor­­­zieningen een duidelijk buurtverzorgend karakter hebben, dus gericht op bewoners, gebruikers van andere functies en ook wel passanten. Het aanbod past doorgaans bij de stedelijke state-of-mind van deze groepen. Ook vermaak (leisure en cultuur), zorgvoorzieningen, sport en onderwijs passen binnen een mixed use-gebouw. Deze functies zijn minder contextafhankelijk, maar dragen wel een duidelijk stedelijk karakter.

Tot slot is er nog een aantal aspecten die het succes van een mixed use-gebouw bepalen. Dat zijn parkeermogelijkheden, de openbare ruimte en de plint. Voor wat betreft de parkeermogelijkheden gaat het vooral om het faciliteren van deelmobiliteit en het bieden van voldoende stallings­mogelijkheden voor fietsen. De rol van de openbare ruimte mag niet worden onderschat. Mixed use gedijt immers het beste als de omliggende context erbij wordt betrokken en de verbinding plaatsvindt via de openbare ruimte. Het mixed use-object mag geen in zichzelf gekeerd eiland zijn. Dit betekent dat de plint de wisselwerking tussen object en context optimaal moet faciliteren.

Trends en ontwikkelingen


Investment focus 2021-2023


Beleggen in multifunctionele gebouwen is beleggen in plekken met potentie. Mixed use is in de beleggingsportefeuille een veelbelovend alternatief voor beleggen in monofunctionele vastgoedobjecten.

Mixed use-vastgoed speelt in op de huidige structurele stedelijke trends. De druk op de stad, schaarste aan bouwlocaties en verschillende demografische ontwikkelingen, vragen om een creatieve en efficiënte invulling van de gebouwde omgeving.

Mixed use is een passend antwoord en biedt een duurzaam rendement op de beste locaties in een stad. Binnen Nederland liggen de beste plekken voor de mixed use-categorie in hoogstedelijke gebieden in de grootste steden, met het vooruitzicht van een sterke bevolkingsgroei. Binnen deze gebieden draait het om de locaties met een sterke identiteit. Ze zijn met name per OV en fiets goed bereikbaar. De plekken hebben een grote aantrekkingskracht op doelgroepen met sterke stedelijke oriëntatie.

Dit zorgt voor een grote diversiteit in bezoekers en passanten en levendigheid gedurende een groot deel van de dag. Elk multifunctioneel object is uniek doordat elke locatie uniek is. Het mengen van functies is daarom maatwerk. De aanwezigheid van verschillende functies is nauwkeurig afgestemd op de behoeften gelinkt aan de stedelijke context waarin het gebouw zich bevindt.

Mixed use-beleggingen kennen door de duidelijke geografische focus perspectief op een stabiel rendement met een lage risicopremie. Gecombineerd met een grote functionele flexibiliteit leidt dit tot een lage volatiliteit. De huurstroom is samengesteld uit huurinkomsten van meerdere functies. Deze functies doorlopen elk een eigen cyclus (zie onderstaande figuur) waardoor er diversificatievoordelen ontstaan.

Het bruto aanvangsrendement voor mixed use-­­ objecten zal door het mengen van functies iets hoger liggen dan één traditionele functie en maakt het mogelijk een hoger direct rendement te genereren.

POSITIES ASSET CLASSES HUURGROEI EN KAPITAALWAARDE