Outlook 2021–2023 Nederlandse retailmarkt

De retailmarkt in transitie naar nieuw evenwicht


De retailmarkt zoekt de komende jaren naar balans. In sommige winkelgebieden loopt de leegstand op, het aantal bezoekers terug en is de impact van e-commerce groot. In andere winkelgebieden breiden retailers uit, worden nieuwe concept stores geopend en floreren speciaalzaken en supermarkten. De huidige situatie vraagt creativiteit van alle partijen die op de winkelmarkt actief zijn. Innovatie en veerkracht zijn daarbij essentieel.

De recente ontwikkelingen rondom Covid-19 onderstrepen het belang van voldoende spreiding in de portefeuille. Het spreiden over steden en gemeenten, in het type winkelgebied en het huurdersbestand beperkt het risico. De huren staan al langer onder druk, hoeveel verschilt per segment en locatie. Winkelgebieden met gemakswinkels en een grote rol in dagelijkse boodschappen zijn relatief conjunctuurongevoelig. Daarentegen hebben gebieden gericht op vergelijkend winkelen het moeilijk. Dit geldt vooral voor gebieden met veel modewinkels en horecagelegenheden. De komende periode zullen de winkelgebieden herstellen, maar de verschillen tussen de winkelgebieden worden zichtbaarder. De primaire winkelgebieden in grote steden herstellen relatief snel terwijl de secundaire gebieden verslechteren door afnemende vraag en oplopende leegstand.

Daarnaast zijn er op de winkelmarkt steeds meer kansen buiten de traditionele winkelinvulling. Te denken valt aan horeca, dienstverlening, gemakswinkels en transformatie naar andere functies.

Op korte termijn blijft het aantal transacties voorlopig beperkt. De prime aanvangsrendementen lopen op en het deel van de winkelstraten met tophuren wordt kleiner. Door de afnemende vraag naar winkelruimte worden op middellange termijn alternatieve functies aan winkelgebieden toegevoegd op het gebied van wonen, werken en ontspannen, zoals horeca en cultuur. De winkelstraat krijgt daarbij steeds meer ruimte om naast winkels andere functies toe te voegen. Dit mengen van functies, gecombineerd met een diversiteit aan retailers en branches, zal winkelgebieden versterken. Winkelen blijft een belangrijk onderdeel van de Nederlandse binnensteden, maar zal onderdeel zijn van een flexibel ecosysteem waar wonen, werken en ontspannen een plek hebben en uitwisseling van functies mogelijk is. Beleggers moeten hiermee rekening houden en waar mogelijk en nodig winkelruimte transformeren naar andere functies als kantoren of horecagelegenheden die goed bij de locatie passen. Het lokale DNA en de verbinding met de omgeving bepalen het succes van een winkelgebied.

Retailvastgoed nader toegelicht


Retailvastgoed gaat over locaties waar transacties plaatsvinden. Hier worden goederen en diensten rechtstreeks aan de consument verkocht. De detailhandel richt zich op goederen. Ook diensten zoals horeca, een bank- of makelaarskantoor waar niet-tastbare producten verhandeld worden, behoren tot de retailmarkt. Nederland telt volgens Locatus 218.970 verkooppunten. Het grootste deel is ondergebracht in 2.491 winkelgebieden verspreid over heel Nederland. Deze gebieden kennen vanuit consumentenoptiek verschillende gebruiksdoeleindenen zijn onder te verdelen naar gebieden gericht op

gemak met dagelijkse boodschappen als hoofddoel en gebieden die zich richten op het vergelijkend winkelen.

Op stedelijk niveau is er een rangorde met verschillende winkelgebiedstypen. Het historische kernwinkelgebied is aangevuld met planmatig ontwikkelde, ondersteunende gebieden. Dit kenmerkt de fijnmazige winkelstructuur van Nederland. In de afgelopen decennia is de winkelstructuur verrijkt met doelgerichte bezochte winkelclusters zoals meubelboulevards, factory outletcentra en retaillocaties op plaatsen met veel passanten.

Facts & figures


Marktontwikkelingen


Gebruikersmarkt

image

Investeringsmarkt

image

Trends en ontwikkelingen


Investment Clock


INVESTMENT CLOCK WINKELS 2020 Q2

Winkelvastgoed in een neergang

De investment clock van de Nederlandse winkelmarkt geeft aan dat de afzonderlijke winkelsegmenten in een conjuncturele neergang terecht zijn gekomen. De huidige situatie kenmerkt zich door stijgende aanvangsrendementen ten opzichte van een jaar geleden. Vergeleken met het tienjaarsgemiddelde liggen de aanvangsrendementen nog onder gemiddeld. De verschillende segmenten bevinden zich daarom in het kwadrant onder gemiddeld / stijgend. De G2-5 en G6-9 laten de grootste neergang zien. Steden in G10-20 en G20+ hebben in eerdere jaren al te maken gehad met oplopende aanvangsrendementen waardoor het effect in het afgelopen jaar relatief minder groot is dan bij de G2-9. Wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra laten ook een beperkte neergang zien. Voor deze segmenten zijn de perspectieven het gunstigst.

Onzekerheid blijft, oplopende aanvangsrendementen verwacht

De prime aanvangsrendementen zijn in het eerste halfjaar van 2020 naar boven bijgesteld en verwacht wordt dat deze nog verder zullen oplopen totdat de winkels in een ‘bottoming market’ (winterkwadrant) zijn komen. Dit is een gevolg van de toegenomen onzekerheid op de winkelmarkt, die kampt met een aantal structurele problemen en de effecten van Covid-19.

Winkel­eigenaren onderhandelen met huurders over huurvoorwaarden en contracttermijnen en hoewel op de beste plekken retailers licht aan het einde van de tunnel zien, blijven beleggers afhoudend en zijn er weinig transacties. Dit blijft de komende periode het geval totdat de aanvangsrendementen voldoende zijn opgelopen zodat er een balans is tussen het verwachte rendement en de risicopremie.

Transitie naar een nieuw evenwicht

Net als in 2019 zullen de markthuren verder dalen. Bij beleggingen waar de contracthuur hoger is dan het nieuwe markthuurniveau kunnen nog afwaarderingen optreden. Een wenkend perspectief is dat op goede winkellocaties door een nieuw marktevenwicht in huur en aanvangsrendementen weer aantrekkelijke investeringsmogelijkheden ontstaan met een goed rendement/risicoprofiel. Op sommige locaties is dit nu al zichtbaar.


Investment focus 2021-2023


BELEGGINGSPERSPECTIEVEN VAN BINNENSTEDEN