Outlook 2021–2023 Nederlandse woning­hypothekenmarkt

Aantrekkelijk beleggingsproduct met een laag risico


Beleggingen in woninghypotheken bieden een goede risico-rendementsverhouding. De krediet­rating van Nederlandse woninghypotheken ligt tussen die van staatsobligaties en investmentgrade-bedrijfsobligaties in, waardoor het risico relatief laag is. Het rendement daarentegen ligt hoger ten opzichte van de swaprenten met stabiele marges. Het lage risico komt voort uit de goede betaalmoraal van Nederlandse huishoudens. Het verleden heeft aangetoond dat ook in economisch mindere tijden het aantal hypotheekachterstanden beperkt blijft. Door overheidsmaatregelen als verlaging van de loan to value (LTV) en verplichte aflossing heeft de markt aan robuustheid gewonnen.

De verstrekking van nieuwe woninghypotheken zal sterk afhankelijk zijn van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Op de korte termijn is dat een tijdelijke en beperkte prijscorrectie, ingegeven door het verslechterde economische klimaat. De verstrekking zal hierdoor dalen, maar van stagnatie zal geen sprake zijn door herfinancieringen (oversluiters). Door diverse innovaties in het verwerkingsproces is het verstrekken van woninghypotheken efficiënter geworden. Hiertegenover staan meer investeringen in de zorgplicht en klantscreening, doordat steeds meer verantwoordelijkheid bij hypotheekverstrekkers komt te liggen.

Hypothekenmarkt nader toegelicht


Woninghypotheken zijn leningen verstrekt aan particulieren met de eigen woning als onderpand. De Nederlandse markt voor woninghypotheken is goed voor € 738 miljard. Op de markt voor woninghypotheken zijn verschillende spelers actief: banken, verzekeraars en regiepartijen die opereren voor institutionele beleggers en buitenlandse partijen. Op basis van de beleggingshorizon van deze partijen worden er verschillende hypotheekproducten aangeboden, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de rentevaste periode en de LTV. Daarnaast zijn NHG-hypotheken extra aantrekkelijk vanwege het lage risico voor investeerders en de garantstelling van het waarborgfonds.

Er zijn verschillende soorten hypotheken. De twee meest voorkomende zijn de annuïteitenhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Laatstgenoemde is vooral populair bij oversluiters die nog hypotheekrenteaftrek hebben, maar wint ook aan populariteit bij starters doordat het gemis van fiscale voordelen er minder toe doet door de lage rente. Lineaire hypotheken worden minder vaak afgesloten om de hogere woonlasten aan het begin van de looptijd.

Facts & figures


Marktontwikkelingen


Werkloosheid

image

Hypotheekproductie

image

Prijsindex bestaande koopwoningen

image

Executieveilingen

image

Marktaandelen

image

Rente en marges

image

Trends en ontwikkelingen


Investment outlook


VERWACHTE ONTWIKKELING INDICATOREN HYPOTHEKENMARKT 2021-2023

Hypotheekrente en marges

Door het beleid van de ECB om de economie te stimuleren, blijft de rente op tienjaars-staats­obligaties voorlopig laag. De voorspelling van Oxford Economics is dat de rente in de komende jaren weer (licht) gaat stijgen. Begin 2020 zijn de marges van de hypotheekaanbieders gestegen door de hoge vraag, op lange termijn zullen deze stabiliseren. De hypotheekrente zal zich de komende jaren stabiel ontwikkelen, op een laag niveau.

Huizenprijzen maken pas op de plaats

De prijzen van Nederlandse woningen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Het grote woningtekort en lage hypotheekrente hebben de woningprijzen opgedreven. Door economische onzekerheid ontstaat mogelijk een prijsdip. Deze dip zal beperkt en van korte duur zijn. Op de lange termijn zullen huizenprijzen verder stijgen wanneer de rente laag blijft en het woningtekort aanhoudt.

Stijgende werkloosheid zorgt voor defaults

De werkloosheid in Nederland zal de komende jaren oplopen door de economische onzekerheid. In de eerste maanden van de crisis in 2020 werd de stijging van de werkloosheid nog geremd door de steunmaatregelen van de overheid, maar dit zal onvoldoende zijn om op lange termijn de werkloosheid laag te houden. Door een stijgende werkloosheid zal ook het aantal betalingsachterstanden stijgen. In het verleden is echter gebleken dat een economische crisis slechts beperkt leidt tot een stijging van het aantal defaults. Door de goede betaalmoraal en de sociale zekerheid in Nederland zullen veel huishoudens hun hypotheek blijven betalen, ondanks een daling in het huis­­­houdinkomen.