Outlook 2021–2023 Nederlandse woningmarkt

Nederlandse huurwoningen: veilige haven met uitstekende vooruitzichten


Nederland wordt drukker, grijzer en gemengder. Het aantal huishoudens neemt toe en de bouw van nieuwe woningen blijft structureel te laag om het woningtekort weg te nemen. Op korte termijn loopt de schaarste zelfs verder op. Daardoor is het leegstandsrisico laag. Dit maakt Nederlandse woningen, ook internationaal gezien, een veilige beleggingscategorie. Dit blijkt niet alleen in de Focusregio, maar er is ook opwaarts (huur)potentieel voor een aantal steden in de Kansregio.

Op de korte termijn kent de woningmarkt onzekerheden door de coronacrisis. Hierdoor dient rekening te worden gehouden met een prijsdip die van korte duur zal zijn. Voor de verhuurmarkt zullen vooral de duurdere segmenten hiervan hinder ondervinden, de overige segmenten profiteren van het woningtekort.

De woningprijzen stijgen al jaren harder dan het besteedbaar inkomen van huishoudens. Hetzelfde geldt voor de huren in de vrije sector. De schaarste van beleggingsproduct en interesse van beleggers in woningen zorgt daarbij voor stijgende prijzen op de lange termijn. Vooral in een aantal grote steden is er voor een brede groep middeninkomens een tekort aan betaalbare woningen. Institutionele partijen beleggen daarom steeds meer in middenhuurwoningen. Deze kennen een structurele vraag en laag verhuurrisico, ook in economisch mindere tijden. Het stabiele langdurige rendement en de maatschappelijke impact passen uitstekend binnen het beleggingsbeleid van een institutionele belegger.

Woningmarkt nader toegelicht


Nederland telt zo’n 7,8 miljoen woningen. Deze woningvoorraad is verdeeld over vier eigendomscategorieën en twee woonvormen. Voor een analyse van de ontwikkeling van deze categorieën en woonvormen is gebruik gemaakt van simulaties van een woningmarktmodel (ABF Socrates).

In dit model worden vraag en aanbod in beeld gebracht en wordt de toekomst aan de hand van diverse scenario’s verkend. Geografisch onderscheiden we daarnaast drie gebieden met verschillende vooruitzichten.

Facts & figures


Marktontwikkelingen


Gebruikersmarkt

image

Investeringsmarkt

image

Trends en ontwikkelingen


Investment Clock


INVESTMENT CLOCK WONINGEN 2020 Q2

Aanvangsrendementen blijven dichtbij langjarige trend

Nederlandse woningen zijn een relatief veilige beleggingscategorie met stabiele directe rendementen. Er is brede belangstelling van beleggers in de woningbeleggingsmarkt door conjuncturele ontwikkelingen en structurele trends op de woningmarkt. Het beleggingsvolume was in het eerste deel van 2020 – door onzekerheden rondom Covid-19 - fors lager. De woningmarkt was wel de markt waar het meest in werd belegd ten opzichte van andere vastgoedsegmenten en kan als een veilige haven worden gezien. Door de goede fundamenten en stabiele prestaties, ook in onzekere tijden, blijft de belangstelling voor Nederlandse woningen van binnen- en buitenlandse beleggers groot. De aanvangsrendementen in de Nederlandse woningmarkt bevinden zich al enige jaren onder het langjarige gemiddelde, en laten slechts een beperkte daling zien ten opzichte van vorig jaar, wat duidt op afremmende groei. De vooruitzichten van de regio’s laten verschillende prognoses zien, maar de correlatie tussen de verschillende regio’s is hoog, waardoor de verschillen klein zijn.

Stabiliserende aanvangs­rendementen op prime markt, inhaaleffect Kansregio

De prime aanvangsrendementen in de Focusregio lijken al enige tijd stabiel. Het forse groeitempo van de afgelopen jaren, met dalende aanvangsrendementen, lijkt er dus uit. Op korte termijn is sprake van beperkte waardegroei op jaarbasis binnen dit segment. In het verleden hebben deze prime markten echter bewezen vroeg-cyclisch te zijn, waardoor de aanvangsrendementen in een herstelfase eerder dalen.

De aanvangsrendementen in de Kansregio bevinden zich verder onder het langjarige gemiddelde en kennen, in tegenstelling tot de Focusregio, nog wel een dalende trend. Het waterbedeffect is hierdoor goed zichtbaar. Deze trend zet zich op de korte termijn door, waardoor sprake is van een inhaaleffect. De aanvangsrendementen binnen de Kansregio komen hierdoor dichter bij de aanvangsrendementen in de Focusregio te liggen.

Huurontwikkeling wordt gematigd en steeds meer een politiek item

De markthuurontwikkeling ligt boven het langjarige gemiddelde. Koploper is de Focusregio. De hoge huren van objecten aan de bovenzijde van de vrije­sectormarkt zijn de afgelopen jaren fors gestegen, maar lijken te stabiliseren doordat de doelgroep die deze huren kan betalen beperkt is. De stevigste groei lijkt hier voorlopig even voorbij. De beleggingsdruk in Nederland houdt echter aan en spreidt zich geografisch, waarbij regio’s die goed bereikbaar zijn vanuit grote steden profiteren met relatief hogere huurgroei. Daarnaast wordt de betaalbaarheid van het huurniveau steeds meer een politiek onderwerp. De contractuele huurgroei wordt in toenemende mate op gemeentelijk niveau bepaald en beperkt door het stellen van huurrestricties bij nieuwbouw. Daarbij zijn potentiële plannen van het Rijk (omtrent maximale huurgroei en het aanpakken van betaalbaarheid) van grote invloed op de huurontwikkeling. Als gevolg van restricties en overheidsingrijpen zullen markthuren en contracthuren verder uit elkaar gaan lopen. In zowel de gemeentelijke plannen als die van de Rijksoverheid zal de mogelijkheid voor boveninflatoire (contract)huurgroei nog steeds het uitgangspunt blijven. Overregulering zal marktpartijen afschrikken waardoor de woning­productie nog verder in het geding zal komen.


Investment focus 2021-2023